KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLMENİN KANUNİ KOŞULLARI NELERDİR?

Tahlıye Taahhudleri:

Gecerlı bır tahlıye tahhudu olabılmesı ıcın aranan şartlar:

-Yazılı bir tahlıye taahhudunun bulunması

-Bizzat kıracı tarafından verılmesi

-ilk kira donemınden sonra verılmesi gerekmektedir.

-Kiracının kıralananın ıcındeyken verdıgı tahlıye taahhudu gecerlıdır.

Kiracının,Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki İhtara Dayanan Tahliye Davası:

Sartları:

-haklı ıkı ıhtar aynı kıra yılı ıcınde olmalıdır.

-ihtarın yazılı olması sarttır.

-İhtarnamenın haklı olabılmesi icin odenmeyen kıranın hangı aylara ait oldugunu acıkca belırtılmesı gerekır.

-Davanın Kira sozlesmesının sona ermesını takıp eden 1 ay ıcınde açılması gerekır.

-İhtarlarda istenen kira bedelının muaccelıyet kazanmıs olması sarttır.

Acılan davada ihtarnamelerın haklı sebeple kesıde edılıp edılmedıgı arastırılır.Neticede mevcut olan kanaate gore hareket edılmesı gerekır.
Gayrimenkulu İktisab Eden Şahsın Mesken Sebebıyle veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası:
Gayrımenkulu,medenı kanun hukumlerıne gıre ıktısab eden kımse;kendısı veya esı ya da cocukları ıcın tamamen veya kısmen mesken olarak veya yıne kendısı veya esı ya da cocukları ıcın bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyle isyerı olarak kullanma ihtiyacında ise,iktisab tarıhınden itibaren 1 ay ıcınde kıracıyı durumdan haberdar etmek ve iktisab tarıhınden itibaren 6 ay gectıkten sonra tahlıye davası acabılır.

6 aylık sure dolmadan acılan dava reddedılır.Bun husus çok önemlidir.

Kiracının veya Esinin Aynı Şehir veya Belediye Sınırları İçinde Oturabılecegi Meskeninin Bulunması Halınde Tahliye Davası:

1) Kiracı veya birlikte yasadıgı esının aynı sehır veya beledıye sınırları ıcınde meskeni olmalıdır.

2) Bu mesken ,kullanmaya elverıslı olmalıdır.Burada aranan husus;meskenın kıracının sosyal ve aile durumuna gore oturabılecegı bır yer olması ve aynı zamanda kendısının veya esının saglık durumunun adı gecen meskende oturmaya elverıslı olmasıdır.

3) Adı gecen mesken kiracının veya esının uzerıne Tapu da kayıtlı olmalıdır.

4) Tahlıye davası acan ,kıracısına karsı 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanarak tahlıye isteginde bulunmayacagını taahhüt etmıs olmamalıdır.

Kiralayanın kiralananı yeniden inşa ya da esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davası :

1) Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar maksadıyle esaslı suretle tamir olunması

2) Yapılacak çalışma esnasında tasınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün bulunmadığının fennen anlasılması

3) Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını kira sözlesmesının sona erdıgı tarıhten itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Boşaltma

Kiracı , belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazı ile bildirmiş fakat boşaltmıyorsa , kiralayan ,İcra dairesine müracaat ederek tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliye Taahhüdünün yazılı olması şarttır.

Tahliye Taahhüdünde dikkat edilmesi gereken noktalar :

Tahliye taahhüdü , taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazıldı ise geçersizdir.

Tahliye taahhüdü, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinden ayrı bir kağıda yazılmış olsa dahi , kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa yine geçersiz olacaktır.

Zira; bu durumda kiracının mesken bulamama halinde, sıkıntı içerisinde her türlü talebe rıza gösterecek halde olduğu düşünülür.

Kiralanan gayrimenkule girilmeden önce verilen tahliye taahhütnamesi de geçersizdir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Özellikleri

1. Şarta bağlı tahliye taahhütnamesi yapılabilir. Şart gerçekleştiği takdirde hüküm doğurur.

2. Kiracının kiralananın içerisinde iken verdiği tahliye taahhütnamesi geçerlidir

3. Kira dönemi içerisinde verilen tahliye taahhütnamesi geçerlidir.

Kiralayan Tahliye Taahhütnamesi İle ne Yapabilir

1. İcra dairesine başvurarak İcra iflas Kanunu 272 madde gereğince taahhüt dolayısı ile Tahliye Emri göndertebilir. Gönderilen bu tahliye emrinde kiracıya , tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içerisinde mecuru tahliye ve teslim etmesi , kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içerisinde dilekçe ile veya sözlü olarak İcra Dairesine bildirmesi, süresi içerisinde itiraz etmez veya taşınmazı tahliye etmezse , icra yoluyla çıkarılacağı , yaptığı itiraz kaldırıldığı takdirde, İcra İflas Kanunu 273. madde gereğince zorla tahliye edileceği ihtar olunur.

2. Kiralayan isterse gayrimenkulun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk mahkemesine Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açar. Açılacak davanın taahhüt tarihini takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekir.

Dava görülürken

Davanın süresinde açılıp açılmadığı,

Tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı araştırılır.

Yeniden İnşa Veya İmar Amacıyla Esaslı Tamir, Tevsi, Tadil Hallerinde Tahliye Davası

Kiralanan gayrimenkulun yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı tamir, tevsi, tadil hallerinde içerisinde ikamet etmenin veya çalışmanın mümkün olmadığı durumlarda , kiralayan bu durum dolayısı ile tahliye davası açabilir.

6570 sayılı kanuna göre yapılan bu tahliye kesin tahliye niteliğindedir. Fakat gayrimenkulun tadilat , tamirat vb.. işlemlerden sonra tekrar kiraya verilmesi halinde , önceki kiracının öncelik hakkı vardır.

Eski kiracı bu hakkını kiralayanın kendisine yapacağı bildirimden itibaren 1 ay içerisinde kullanması gerekir.

Kiracının bu hakkı kendisine bildirilip , tercihini yapması sağlanmadıkça, gayrimenkul 3 yıl boyunca başkasına kiraya verilemez.

Yeniden İnşa Veya İmar Amacıyla Esaslı Tamir, Tevsi, Tadil Hallerinde Tahliye Davası açabilmek için kiralayanın İnşaat Ruhsatının almış olması, inşaat projesi ve planlarını hazırlayıp ilgili makamlardan onaylatmış olması gerekir.

Davadan önce Kiracıya İhtarname Göndermek Gerekir Mi

İhtarname göndermek gerekli değildir. İhtarname gönderilmemişse dava kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin bitmesinden önce kiracıya bu konuda ihtarname gönderilmişse, 1 aylık süre geçse dahi , gelecek kira dönemine kadar dava açılabilir.

Dava Açılma Süresi ve mahkemesi

Kira sözleşmesinin bitim tarihini takip eden 1 ay içerisinde gayrimenkulun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır

Dava Görülürken

Davacının yeniden inşaat yapma ihtiyacının bulunup bulunmadığı, bu konuda gerekli izinlerin alınıp alınmadığına bakılır.
Bu konudaki sorularınızı 0 532 508 90 45 nolu iritbat telefonuma bildirebilirisiniz .

AVUKAT NEVİN ÖMEROĞLU DEMİREL İSTANBUL BAROSU